Guna menjamin adanya kepastian hukum terhadap perlindungan hukum bagikreditur dari penyimpangan yang dapat dilakukan debitur ketika melakukan pengalihanhak milik atas tanah sebagai jaminan HT sebagai bentuk wanprestasi, maka setelahdidaftarkan, objek tanah sebagai jaminan HT kemudian oleh Kantor BPN dibuatkanbuku-tanah Hak Tanggungan dan BPN juga mencatatnya dalam buku-tanah hak atastanah yang menjadi obyek Hak Tanggungan serta menyalin catatan tersebut pada sertipikat hak atas tanah yang bersangkutan.
Kedudukan hak kreditur sebagai pemegang HT atas tanah sebagai jaminan HT melalui lahirnya HT yang dibuat oleh BPN ini kemudian ditegaskan kembali dalamPasal 14 ayat (4) Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 4 Tahun 1996 TentangHak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanahmenyebutkan bahwa “kecuali apabila diperjanjikan lain, sertipikat hak atas tanah yang telah dibubuhi catatan pembebanan Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud dalamPasal 13 ayat (3) dikembalikan kepada pemegang hak atas tanah yang bersangkutan”.
Berdasarkan berbagai penjelasan yang telah dipaparkan di atas dapat dilihatbahwasannya debitur tidak dapat melakukan pendaftaran pelepasan hak milik atas tanahkepada pihak lain termasuk badan hukum tanpa menyelesaikan tanggungjawabpelunasan piutangnya terlebih dahulu dalam kepada kreditur yang telah diperjanjikanolehnya dalam perjanjian HT. hal ini dikarenakan:
Berbagai penjelasan di atas menunjukan bahwa dalam lapangan hukum piutangdapat terlihat bahwa selama debitur belum melunasi piutangnya kepada kreditur, makatanah milik debitur yang dijaminkan sebagai objek jaminan HT tetap dipegang oleh pemegang HT, sehingga apabila debitur hendak mengalihkan hak milik atas tanahnyatidak dapat dilakukan, sebab dalam balik nama terhadap tanah milik debitur yang dijaminkan sebagai jaminan HT masih melekat hak kreditur sehingga selama piutangbelum dilunasi, mekanisme pengalihan hak milik atas tanah harus melalui roya dan royabaru dapat dilakukan kepada pihak lain ketika piutan debitur telah lunas, dengan kata lain pihak debitur dapat mengalihkan hak milik atas tanah yang dijaminkan sebagaiobjek HT kepada pihak lain ketika telah hapusnya Hak Tanggungan. Pasal 18 Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah menyebutkan:
Berdasarkan ketentuan di atas terlihat bahwa peralihan hak milik atas tanah yang terikat HT baru dapat dilakukan ketika Hak Tanggungan telah hapus karena:
Berkaitan dengan status kepemilikan tanah yang dijaminkan sebagai objekjaminan, tidak jarang pihak debitur merupakan badan hukum yang dimana badan hukum dalam hal Anggaran Dasar Dan Rumah Tangga kerap mengalami pembaharuandan perubahan, termasuk dalam hal kepemilikan asset berupa tanah yang juga tengahdijaminkan dalam perjanjian piutang dengan jaminan HT dengan pihak kreditur. Perubahan AD/ART badan hukum yang kemudian mengalihkan suatu kepemilikan asset badan hukum dapat berimplikasi pada kepastian hukum kepemilikan objek jaminan HT. Hal ini membuat tanah sebagai objek jaminan HT hasrus diubah status kepemilikannyaagar tidak mengakibatkan sengketa kepemilikan asset badan hukum yang mengakibatkan status objek jaminan HT juga mengalami sumiritas kepastian hukum. Persoalannya ialah asset badan hukum yang tengah menjadi objek jaminan HT barudapat diubah kepemilikannya ketika HT telah hapus, yang salah satunya dilakukanmelalui pelunasan HT. keadaan ini mengakibatkan asset tanah badan hukum yang merupakan objek jaminan HT tidak dapat diubah status kepemilikannya sebelumhapusnya HT.
Yayasan Pengembangan Ilmu Kota Cirebon dalam hal keperluan pendaftaranakreditasi perguruan tinggi miliknya, mengharuskan objek tanah perguruan tinggi yang ada harus berstatus hak milik Yayasan, sementara sertipikat hak milik atas lahanperguruan tinggi milik Yayasan Pengembangan Ilmu Kota Cirebon tengah dijaminkansebagai jaminan Hak Tanggungan di salah satu Bank di Kota Cirebon, dimana sertipikattanah yang dijaminkan sebagai objek jaminan HT tersebut bukan atas nama Yayasan melainkan atas nama perorangan. Pihak BPN Kota Cirebon yang dimintai pandanganakan adanya persoalan ini menyampaikan bahwa tanah milik Yayasan PengembanganIlmu Kota Cirebon dapat diubah status kepemilikannya dari perorangan menjadi atasnama Yayasan ketika pihak pemegang HT bersedia akan adanya proses bali nama sertipikat tersebut. Pihak debitur pun kemudian mencari Bank lain untuk mengajukankesediaan tersebut, kemudian di bank lain hal itu disetujui sehingga pihak debiturmengalihkan piutangnya kepada bank lain tersebut agar proses balik nama sertipikatperorangan menjadi sertipikat hak milik atas nama Yayasan Pengembangan Ilmu Kota Cirebon dapat dilakukan.
Hal tersebutpun dapat dilakukan, namun demikian dasar hukum akan serangkaianperbuatan hukum ini belum diatur dalam 14 Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah, sehingga kesepakatan kreditur sebagai dasar hukum baliknama ha katas tanah juga tidak memiliki jaminan terhadap perlindungan hukum bagipihak kreditur ketika debitur menyalahgunakan kesediaan kreditur tersebut untukmenguntungkan dirinya sendiri, misalnya melakukan penggelapan sertipikat, pemalsuansertipikat, atau Perbuatan Melawan Hukum lainnya yang dapat merugikan kreditur.
